Lexique financier : Société Civile Immobilière (SCI)

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique de société civile ayant pour objet principal la gestion et la détention de biens immobiliers. Elle permet à plusieurs personnes (appelées associés) de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en faciliter la gestion, la transmission ou l’investissement. La SCI est régie par les dispositions du Code civil français (articles 1832 et suivants), ainsi que par des règles spécifiques liées aux sociétés civiles.

Caractéristiques principales :

• Objet social : La SCI a un objet exclusivement civil, généralement lié à l’acquisition, la gestion, la mise en location, ou la transmission d’un patrimoine immobilier. Elle ne peut exercer une activité commerciale (comme la revente d’immeubles à titre habituel).

• Personnalité morale : Une fois immatriculée au Registre du commerce et des sociétés (RCS), la SCI acquiert la personnalité juridique. Elle peut ainsi agir en son nom, posséder des biens, contracter des emprunts, etc.

• Capital social : Le capital est librement fixé par les associés. Il peut être constitué d’apports en numéraire (argent) ou en nature (biens immobiliers).

• Associés : Une SCI doit être constituée d’au moins deux associés, personnes physiques ou morales. Il n’existe pas de maximum légal.

• Responsabilité : La responsabilité des associés est indéfinie et conjointe. Cela signifie qu’ils sont personnellement responsables des dettes sociales, à proportion de leur part dans le capital, mais seulement en cas d’insuffisance de l’actif social.

• Gérance : La société est dirigée par un ou plusieurs gérants, désignés dans les statuts ou par décision des associés. Le gérant peut être un associé ou un tiers.

Avantages d’une SCI :

1. Gestion collective du patrimoine : Facilite la détention et la gestion d’un bien à plusieurs.

2. Optimisation de la transmission : Permet de transmettre progressivement le patrimoine via des donations de parts sociales.

3. Souplesse statutaire : Les associés peuvent aménager librement les règles de fonctionnement dans les statuts.

4. Séparation des patrimoines : Le patrimoine immobilier est distinct du patrimoine personnel des associés.

Inconvénients et limites :

• Responsabilité illimitée des associés.

• Formalités de création et de gestion plus lourdes qu’en détention directe (rédaction de statuts, tenue de comptabilité, assemblées, etc.).

• Impossibilité d’exercer une activité commerciale régulière, sauf via une structure adaptée (comme la SAS ou la SARL de famille).

Fiscalité :

• Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) : chaque associé est imposé sur sa part des bénéfices, même non distribués.

• Option possible pour l’impôt sur les sociétés (IS) : la société paie elle-même l’impôt sur ses bénéfices, et les associés sont imposés seulement en cas de distribution de dividendes.

Exemples d’usage courant :

• Détenir un bien immobilier familial à plusieurs.

• Faciliter la succession d’un bien entre enfants.

• Séparer le patrimoine immobilier d’un entrepreneur de son activité professionnelle.

• Investir en immobilier locatif à plusieurs.