Financiële woordenlijst : Burgerlijke vastgoedvennootschap (SCI)

Een Société Civile Immobilière (SCI) is een juridische vorm van burgerlijke vennootschap waarvan het voornaamste doel het beheer en het aanhouden van vastgoed is. Ze stelt meerdere personen (de zogenaamde vennoten) in staat om samen één of meerdere onroerende goederen te beheren, over te dragen of erin te investeren. De SCI wordt geregeld door de bepalingen van het Franse Burgerlijk Wetboek (artikelen 1832 en volgende), aangevuld met specifieke regels voor burgerlijke vennootschappen.

Belangrijkste kenmerken

• Maatschappelijk doel: De SCI heeft uitsluitend een burgerlijk doel, doorgaans gericht op de verwerving, het beheer, de verhuur of de overdracht van een vastgoedportefeuille. Ze mag geen commerciële activiteit uitoefenen (zoals het herhaaldelijk verkopen van onroerend goed).

• Rechtspersoonlijkheid: Zodra ze is ingeschreven in het Registre du commerce et des sociétés (RCS), verkrijgt de SCI rechtspersoonlijkheid. Ze kan dan optreden in eigen naam, eigendommen bezitten, leningen aangaan, enz.

• Maatschappelijk kapitaal: Het kapitaal wordt vrij bepaald door de vennoten. Het kan bestaan uit geldinbreng (numéraire) of inbreng in natura (onroerende goederen).

• Vennoten: Een SCI moet minstens twee vennoten hebben, natuurlijke of rechtspersonen. Er geldt geen wettelijk maximum.

• Aansprakelijkheid: De vennoten zijn onbeperkt en hoofdelijk aansprakelijk. Dit betekent dat zij persoonlijk instaan voor de schulden van de vennootschap, in verhouding tot hun aandeel in het kapitaal, maar slechts in geval van ontoereikend vennootschapsvermogen.

• Beheer: De vennootschap wordt bestuurd door één of meerdere zaakvoerders (gérants), benoemd in de statuten of bij beslissing van de vennoten. De zaakvoerder kan een vennoot of een derde zijn.

Voordelen van een SCI

• Gezamenlijk beheer van vastgoed: Maakt het eenvoudiger om een onroerend goed samen te bezitten en te beheren.

• Geoptimaliseerde vermogensoverdracht: Maakt het mogelijk om vastgoed geleidelijk over te dragen via schenkingen van aandelen.

• Flexibele statuten: De vennoten kunnen de werkingsregels vrij bepalen in de statuten.

• Scheiding van vermogens: Het vastgoedvermogen is gescheiden van het privévermogen van de vennoten.

Nadelen en beperkingen

• Onbeperkte aansprakelijkheid van de vennoten.

• Meer formaliteiten bij oprichting en beheer dan bij directe eigendom (opstellen van statuten, boekhouding, algemene vergaderingen, enz.).

• Geen mogelijkheid om op regelmatige basis een commerciële activiteit uit te oefenen, tenzij via een aangepaste structuur (zoals een SAS of een familiale SARL).

Fiscaliteit

• Standaardregime: personenbelasting (IR)
  De SCI is standaard onderworpen aan de personenbelasting: elke vennoot wordt belast op zijn of haar aandeel in de winst, zelfs indien deze niet wordt uitgekeerd.

• Optie voor vennootschapsbelasting (IS)
  De vennootschap kan opteren voor de vennootschapsbelasting: in dat geval betaalt de SCI zelf belasting op haar winst, en worden de vennoten enkel belast in geval van dividenduitkering.

Voorbeelden van gebruik

• Gezamenlijk bezit van een familie-eigendom.

• Vereenvoudiging van de successie van een onroerend goed onder kinderen.

• Afscheiding van het vastgoedvermogen van een ondernemer van zijn beroepsactiviteit.

• Gezamenlijke investering in huurvastgoed.