Financer vos projets immobiliers avec le crowdlending !

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04/07/2019 Etude de cas Promotion immobilière

Date de création : 2015
Montants collectés : 450.000€
Conditions de financement : 6% l’an sur 48 mois (bullet)
Adresse : Luxembourg


Théia Investissement S.A : société de participations dans des sociétés immobilières de droit belge

Théia Investissement S.A. est une société luxembourgeoise détenant des participations dans des sociétés immobilières de droit belge. Ses 3 principales participations sont :

  • Molière 84 Properties SPRL, une société immobilière détenant un appartement, des garages et un immeuble de rapport à Bruxelles.

  • Ghelp Invest SPRL, une société immobilière détenant 6 immeubles dont les bureaux de l’Office des Propriétaires.

  • Office des Propriétaires SA, société mère du groupe OP (Gestion privative et syndic d’immeubles). C’est le plus ancien groupe immobilier actif en Belgique.

Via ses 3 participations, Théia Investissement S.A. est active sur les secteurs suivants :

  • La mise en location de biens (société patrimoniale) – Ghelp Invest et Molière 84 Properties

  • Le courtage de biens (location et vente) – Office des Propriétaires

  • La gestion privative pour compte de tiers – Office des Propriétaires

  • Le syndic d’immeuble – Office des Propriétaires

Pourquoi Théia Investissement S.A. a-t-elle fait appel à Look&Fin ?

Théia Investissement S.A. souhaitait acquérir la société immobilière patrimoniale CIA SA. Cette acquisition était réalisée par sa filiale Molière 84 Properties SPRL.

La société CIA SA est une immobilière patrimoniale qui détient près de 200 biens, essentiellement des immeubles de rapport et des garages. Le prix total de l’opération s’élevait à 16,7 millions € augmenté de 330.000 € de frais d’acquisition.

Théia Investissement S.A. a structuré le financement de cette acquisition comme suit :

  • Un prêt roll-over bancaire de 10,5 millions € sur 5 ans, octroyé à la société fille Molière 84 Properties SPRL. Ce prêt comporte un amortissement de 3% du capital par an.

  • Un prêt bullet bancaire de 1,5 million € sur 2 ans octroyé à la société fille Molière 84 Properties SPRL. Le remboursement de ce prêt sera effectué via la réalisation d’un certain nombre de biens matures ayant pris une valeur significative.

  • Une lettre d’engagement de garantie de 4 millions € d’une banque au profit de Ghelp Invest SPRL, autre société fille de Théia Investissement SA. Cette lettre garantit au cédant de CIA SA que la banque lui paiera le montant de 4 millions € dans 4 ans. Ce montant sera refinancé dans Ghelp Invest SPRL à l’échéance.

  • Un prêt bancaire de 770.000€ au profit de M. Pinte (fondateur de Théia Investissement S.A.) afin de racheter le tréfonds au cédant. Ce tréfonds fait partie de l’acquisition.

  • Un prêt bullet Look&Fin de 450.000 € dans Théia Investissement SA qui réalisera une augmentation de capital de 330.000 € dans sa société fille Molière 84 Properties SPRL. Le solde sera utilisé afin de couvrir d’autres frais de structuration et le paiement des intérêts.

Ce prêt bullet Look&Fin de 450.000 €, est structuré sur une période de 48 mois au taux de 6%. La convention prévoit une clause remboursement anticipé sans frais qui peut être exercée chaque mois.

Le prêt de 450.000 € stucturé via Look&Fin est garanti par une inscription hypothécaire de second rang de 25.000 € complétée d’un mandat pour le solde du financement (+10% de frais accessoires) sur un immeuble de rapport sis rue des Alliés 145 à 1190 Bruxelles, détenu par M. Pinte. L’immeuble mis en garantie a été estimé à 970.000 € et le solde restant dû du crédit bancaire en rang 1 s’élevait au 31 décembre 2018 à 146.000 €.

Pourquoi Look&Fin a-t-elle sélectionné Théia ?

  • Une solvabilité de 96% : Théia Investissement SA dispose de fonds propres équivalents à 1,8 million €. 

  • Une société cible aux actifs diversifiés : la cible dispose de biens résidentiels situés dans les communes de Saint-Gilles, Ixelles, Bruxelles-Ville et Uccle. La majorité des biens ont été acquis il y a plusieurs années et ont pris une valeur significative. Le portefeuille est diversifié sur près de 200 biens au loyer modéré pour Bruxelles. Ces biens sont établis dans des quartiers recherchés et sont relativement liquides.

  • Une expérience dans la gestion de biens via sa participation dans l’Office des Propriétaires : l'entreprise dispose d’une forte expérience dans la gestion privative de biens. De plus, certains biens sont situés dans des immeubles ou l’Office des Propriétaires est déjà le syndic de l’immeuble.

  • Une hypothèque de second rang: Look&Fin Finance SA disposera d’une hypothèque de second rang à hauteur de 25.000 € sur un immeuble situé rue des Alliés à Bruxelles. Cette hypothèque de second rang est complétée d’un mandat hypothécaire à concurrence de la différence entre le montant prêté à Théia Investissement SA et 25.000 €, majoré de 10% du montant prêté. L’immeuble est grevé d’une inscription hypothécaire de premier rang à concurrence de 351.000 € pour un crédit dont le solde restant dû s’élevait à 146.000 € au 31 décembre 2018. Selon une expertise immobilière du 14 novembre 2018, cet immeuble dispose d’une valeur de vente de gré à gré estimée à 980.000 € et d’une valeur en vente forcée estimée à 785.000 €.

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