Tout savoir sur le crowdfunding immobilier
L’immobilier est souvent le placement privilégié de nombreux investisseurs particuliers et fait aussi office de valeur refuge durant les périodes de crises économiques. Pourtant les particuliers ne savent pas toujours qu’investir dans l’immobilier n’est pas forcément synonyme de l’acquisition d’un bien immobilier. Se constituer un portefeuille diversifié en immobilier en plaçant de petites sommes est aussi possible avec le crowdfunding immobilier. Nous vous expliquons.
LE CROWDFUNDING IMMOBILIER, LES FONDAMENTAUX
Le crowdfunding immobilier ou financement participatif immobilier comment ça marche?
Le crowdfunding immobilier permet à des investisseurs particulier d’investir leur épargne dans des projets de promotions immobilières menés par des promoteurs, marchands de biens ou lotisseurs expérimentés qui sont à la rechercher de fonds pour développer ou refinancer un ou plusieurs projets immobiliers.
Dans le cadre du crowdfunding immobilier, les particuliers investissent de l’argent sur une période définie de petites sommes (à partir de 500€) à des projets immobiliers de 9,5 et 11%.
Le crowdlending immobilier finance tout type de projet immobilier quelle que soit sa nature ou sa localisation (construction d’une école, immobilier résidentiel, immobilier commercial ou de bureaux, Foncière/Immobilier patrimonial…), soit sous-jacent peut être via le crowdlending très diversifié pour un investisseur particulier.
Le crowdfunding immobilier permet aussi de rediriger l’épargne des particuliers vers l’économie réelle, celle des entreprises, ce qui crée aussi un impact sociétal positif.
Pourquoi les promoteurs immobiliers, lotisseurs et marchands de biens font-ils appel à des particuliers via le crowdfunding immobilier?
Le système bancaire est devenu très rigide et exigeant à la suite des multiples réglementations auxquelles les banques doivent se plier. Ces dernières exigent en effet des promoteurs qu’ils apportent environ 20% du besoin total d’un projet immobilier à financer. Concernant les marchands de biens, les conditions exigées par les banques sont encore plus strictes puisque les établissements bancaires exigent généralement un apport minimal en fonds propres de 20 % à 30% et dans certains cas jusqu'à 50%. Or les fonds propres d’un promoteur sont généralement mobilisés sur des projets en cours. S’ils ne peuvent répondre à ces exigences bancaires, ils sont freinés sur les nouveaux projets à démarrer et donc sur leur croissance.
Pour financer cet apport, les promoteurs immobiliers se tournent donc de plus en plus vers le crowdlending immobilier pour sa rapidité et sa simplicité. Les promoteurs peuvent financer leurs projets de promotion immobilière jusqu’à 5 millions d’euros pour un projet spécifique ou pour le financement ou refinancement de plusieurs projets. De plus, les conditions de financement en crowdlending immobilier sont compétitives sur le marché immobilier.
En savoir plus sur les raisons qui poussent les promoteurs à faire appel au crowdlending?
Les différentes formes de financement participatif immobilier
Il existe au sein du financement participatif pour les entreprises deux grands types d’investisseurs via les plateformes qui sont dédiés aux projets immobiliers:
- Le crowdfunding immobilier ou crowd-equity immobilier : vous investissez dans un projet immobilier en échange d’actions. Les fonds des investisseurs particuliers sont utilisés pour réaliser l’opération (promotion immobilière, projet de lotissement ou réhabilitation d’un bien) et à l’issue de celle-ci, il pourra récupérer son investissement de départ et ses gains mais ceci, en fonction du résultat financier de l’opération du projet immobilier que le particulier aura accompagné. Contrairement à un investissement en bourse, ces actions ne sont pas liquides : il n’existe pas de mécanisme de revente, l’investisseur doit patienter jusqu’à la fin de l’opération pour récupérer sa mise.
- Le crowdlending immobilier ou financement participatif immobilier: via cette option, vous investissez une somme déterminée à un projet ou plusieurs projets d’un groupe immobilier. La durée de votre investissements et le taux d’intérêt (en échange de votre investissement) sont précisés en amont et contractualisés dans la "Note" (contrat de financement) remise à chaque investisseur. Sur la plateforme Look&Fin, chaque dossier immobilier proposé est systématiquement assorti de garanties et sûretés réelles pour protéger les investisseurs particuliers
LES AVANTAGES DU CROWDFUNDING IMMOBILIER
Quels sont les avantages du crowdfunding immobilier ?
- Pour les investisseurs: Rendement - Diversification - Transparence - Gratuité
Le crowdlending immobilier permet d’investir sans frais et en toute transparence dans des projets immobiliers de son choix, avec des rendements attendus entre 9,5% à 11% bruts l’an, en fonction des risques estimés sur le dossier. Un niveau de rendement élevé rémunère toujours une prise de risque élevée. Les plateformes de crowdlending proposant des projets immobiliers procèdent en amont à une analyse poussée des projets et des promoteurs pour leur attribuer une note de risque.
En savoir plus sur l’analyse d’un dossier immobilier
Cependant, les projets immobiliers proposés sur la plateforme Look&Fin sont tous assortis de garanties et de sûretés réelles afin de défendre les intérêts des investisseurs particuliers.
En savoir plus sur la diversification de placement en crowdlending
- Pour les Porteurs de Projets à la recherche de financement via le crowdlending immobilier: Accessibilité - Rapidité - Complémentarité
Le crowdfunding immobilier est une source alternative de financement qui permet de répondre aux exigences bancaires. Le crowdlending immobilier propose des financements de type “mezzanine” ou “junior” - jusqu’à 5 millions € - qui viennent en complément des banques. Le crowdlending immobilier permet souvent de débloquer le financement bancaire visé. Les fonds levés via le crowdlending immobilier permettent de financer ou de re-financer un ou plusieurs projets menés simultanément, qu’il soit conduit via un professionnel ou via une Foncière/Immobilier patrimonial. .
C’est aussi une solution 100% digitale. Un promoteur peut se connecter 24h24, 7j/7 via la plateforme de crowdlending et sait très rapidement si elle est éligible. Il obtiendra une réponse en 24h.
Qui peut investir en crowdlending immobilier?
Les dossiers de crowdlending immobilier sont accessibles à toutes les personnes enregistrées sur la plateforme. Celle-ci est accessible gratuitement à toute personne majeure qui remplit les termes KYC et qui aura au préalable rempli ce questionnaire visant à évaluer le caractère approprié du crowdlending pour l’investisseur particulier
Les services offerts par les plateformes proposant des dossiers de crowdlending immobilier sont destinés à des personnes majeures ou à des personnes morales qui disposent de la capacité juridique pour contracter, quelle que soit leur nationalité ou résidence fiscale.
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Quels types de promoteurs peuvent se financer en crowdlending immobilier?
Pour chaque dossier analysé, la plateforme de crowdlending immobilier va travailler sur une solution adaptée aux contraintes du promoteur, en accord avec la banque et dans le respect de ses exigences.
Les candidats au crowdlending immobilier doivent répondre au préalable à 3 critères de sélection. Les promoteurs doivent avoir :
- un minimum de 10 ans d’expérience dans la gestion de projets de promotion,
- un minimum de 5 projets menés à terme, dont 1 projet avec un chiffre d’affaires supérieur à 2,5 millions €.
- une marge historique supérieure à 10%.
Promoteur, en savoir plus sur les conditions d’éligibilités
ANALYSE ET RISQUE DU CROWDFUNDING IMMOBILIER
classe de risque et rémunération des dossiers de crowdlending immobilier
Les projets immobiliers proposés via la plateforme de crowdlending Look&Fin offrent des rendements attractifs (9,5 à 11%) . Le rendement annoncé rémunère une prise de risque, même tous les projets proposés sont assortis de garanties et de sûretés réelles afin de défendre les intérêts des investisseurs particuliers.
En savoir plus sur la diversification en crowdlending au sein du secteur immobilier
Les dossiers de crowdlending immobilier proposés via Look&Fin sont des dossiers appartenant à la Classe de risque C, donc destinés aux investisseurs au profil dit ‘Dynamic’. A l’intérieur de cette classe les dossiers seront notés C+ ou C en fonction des garanties qui seront accordées au investisseur
Pour ces investissements dynamiques en immobilier, le particulier investisseur donc va tout de même bénéficier de garanties solides, principalement des garanties hypothécaires sur des immeubles détenus par un promoteur.
Ces dossiers immobiliers sont assortis de rendements allant de 9,5% à 11% brut par an en fonction des sûretés et de la durée des financements. Des sûretés moins liquides couplées à des durées de financement plus longues génèrent donc un rendement pour l'investisseur plus important
Look&Fin propose régulièrement des dossiers immobiliers “investissement dynamique”. Le secteur immobilier a l’avantage d’être solide, puisqu'il traverse généralement les crises économiques avec une faible volatilité. Il est par ailleurs considéré comme une valeur refuge par les investisseurs
Cependant, des exceptions existent. Au cas par cas et dans le cadre spécifique de certains dossiers le niveau de risque peut être abaissé en Classe A, dite « Secured ». C’est la cas par exemple des dossiers de projets immobiliers d’opérations de Marchand de biens où la garantie hypothécaire sur un immeuble est prioritaire sur d’éventuels autres créanciers. Ces dossiers obtiennent la note A, et sont donc qualifiés d' « investissement assuré ». NB: La note A+ de la classe de risques A concerne uniquement les dossiers à capital assuré, assurés par notre partenaire assureur crédit Atradius et sont généralement des dossiers corporate.
Enfin, Look&Fin procède à une sélection très rigoureuse des projets immobiliers seuls 8 projets reçus sur 1000 sont sélectionnés après un processus rigoureux d’analyse financière.
Look&Fin analyse en effet plus de 200 indicateurs dont l’évolution du chiffre d’affaires, les ratios de rentabilité, d’endettement et de solvabilité ainsi que les capacités d’autofinancement d’un promoteur.
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MARCHÉ DU CROWDFUNDING IMMOBILIER
Régulation du crowdfunding immobilier
Il n’existe pas de réglementation spécifique ou dédiée au crowdfunding immobilier. Étant l’une des composantes d’activité au sein du crowdfunding en général, la réglementation qui s’applique est celle en vigueur pour le financement participatif. Ce dernier est soumis au cadre réglementaire bancaire et financier mis en place et régulé par l’autorité compétente du pays pour lequel une plate-forme exerce.
- La régulation du financement participatif immobilier en France.
Les plateformes de financement participatif en France proposant des dossiers liés au secteur de l’immobilier sont placées sous la supervision de l’Autorité des marchés financiers (AMF) et l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). Une plateforme qui propose des activités de crowdfunding immobilier doit avoir obtenu le statut d’IFP (Intermédiaire en financement participatif) ou de CIP (Conseiller en investissement participatif)
- La régulation du financement participatif en immobilier en Belgique.
En Belgique, c’est la FSMA (Financial Services & Markets Authority) qui régule l’activité du financement participatif, le crowdfunding immobilier étant une des composantes de cette classe d’actif. Les plateformes qui obtiennent l’autorisation d’exercer disposent du statut PFA (Plateforme de financement alternatif)
Le crowdfunding immobilier en chiffres
Il existe une petite quarantaine de plateformes de crowdfunding immobilier en France et en Belgique. En 2019, ce marché a collecté près de 510 millions d'euros pour 590 projets selon le baromètre du secteur publié chaque année par Hello Crowdfunding, soit une croissance de + de 35% par rapport à l’année précédente. Les projets lèvent des fonds en moyenne à hauteur de 870.000€ pour une durée moyenne de 21 mois.
Le financement participatif immobilier (incluant le lending et l’equity) a représenté en 2020 60% des montants collectés en financement participatif, tous métiers confondus. (source FPF). Les ratios de fonds propres exigés par les banques vont souvent au-delà des capacités de ce que les promoteurs peuvent apporter. Une tendance qui se serait encore plus renforcée depuis la crise sanitaire du Covid-19 qui poussent les promoteurs à se tourner de plus en plus vers le crowdlending immobilier.
Lookandfin, un des leaders européens du crowdfunding immobilier
Depuis sa création en 2012, la plateforme européenne Look&Fin a levé 125 millions d’euros et financé plus de 400 entreprises actives sur des secteurs variés et pour différents besoins en Belgique, en France et au Luxembourg
Look&Fin est par ailleurs le leader du crowdlending immobilier en Belgique (et l’une des plateformes le plus active du secteur en France) avec à son actif près de 60 millions € d’opérations de promotion immobilière à fin 2021. La plateforme a travaillé à ce jour avec plus d’une soixante d’acteurs du secteur immobilier
Son track record et son historique prouvés font du leader belge du crowdlending l’une des plateformes les plus privilégiées pour l’investissement en crowdfunding immobilier aussi bien en Belgique qu’en France
