Hoe kan crowdlending de vastgoedhandelaar helpen?

Hoe kan crowdlending de vastgoedhandelaar helpen?

De core-activiteit van een vastgoedhandelaar bestaat uit het aankopen en verkopen van bestaand vastgoed, met de bedoeling daar winst op te maken. Hij zet dus geen nieuw gebouw neer, hij is geen ontwikkelaar.

Toch kent een succesvolle vastgoedhandelaar verschillende manieren om waarde te creëren.

Zonder meerwaarde maakt hij immers geen winst. Naast het creëren van waarde omvat het vak van vastgoedhandelaar uiteraard nog andere facetten. Hij/zij draagt namelijk bij aan de maatschappelijke impact. Dat aspect wordt nog weinig belicht, maar wint vandaag in het hele land steeds meer aan belang. Met welke problemen krijgen vastgoedhandelaars te maken? Wat is hun reële impact op het ecosysteem? Hoe ziet de toekomst van hun beroep eruit? Dat zijn de vragen waarin we ons deze maand willen verdiepen.

Een financiering rondkrijgen en aan eisen voldoen

Een van de moeilijkheden waar vastgoedhandelaars steeds weer mee moeten afrekenen, is het verkrijgen van een bankkrediet om een project te financieren. Een vastgoedhandelaar moet vaak snel handelen en werkt dus meestal met in fine-leningen. Bij het toekennen van woningkredieten zijn banken erg streng wat de omvang van de financiële bijdrage betreft. "Over het algemeen eisen ze een minimale bijdrage in eigen vermogen van 20% en in de huidige context stijgt dat percentage nog", vertelt Malik Slos, Senior Analyst voor het vastgoed bij Look&Fin. "Op zich is dat ook wel gerechtvaardigd, gezien het risico dat inherent is aan het vak van vastgoedhandelaar", voegt hij eraan toe.

Banken beschouwen vastgoedhandelaars immers als een hybride speler. Daarom zijn bankinstellingen beduidend veeleisender als ze met vastgoedhandelaars moeten onderhandelen.

"De vastgoedhandelaars waar we momenteel mee werken, bevestigen dat banken hun eisen voor de bijdrage van eigen vermogen al sinds het begin van de gezondheidscrisis hebben opgeschroefd", aldus Malik Slos.

Tot slot hechten bankinstellingen veel belang aan deze drie aspecten:

- de ervaring van de vastgoedhandelaar

- de ligging van het vastgoed

- de aankoopprijs per vierkante meter Bij

Look&Fin worden die drie criteria uiteraard ook aandachtig geanalyseerd wanneer een vastgoedhandelaar een aanvraag doet om via vastgoedcrowdfunding een financiering te verkrijgen.

De ervaring van de vastgoedhandelaar

Het beroep van vastgoedhandelaar bestaat eruit om vastgoed te kopen en weer te verkopen: flatgebouwen, huizen, handelsfondsen, woningen of delen van vastgoedondernemingen zoals onroerendgoedmaatschappijen. In de praktijk echter, kan bijna iedereen als vastgoedhandelaar optreden. Iedereen kan wel eens de kans krijgen om een gebouw te kopen en het daarna in verschillende woningen op te delen.

Daarom gaan de banken in de eerste plaats na of de vastgoedhandelaar ervaring heeft. Indien hij/zij geen of erg weinig ervaring heeft, zullen ze hem/haar beschouwen als een gelukzoeker. In dat geval zullen ze een grotere bijdrage van eigen vermogen eisen, zelfs tot 50% van het totale benodigde bedrag.

Banken lijken de voorkeur te geven aan zogenaamde 'professionele' vastgoedhandelaars die verschillende jaren ervaring op hun palmares hebben. "Met diverse geslaagde projecten op hun actief en het bijhorende trackrecord, kennen die vastgoedhandelaars hun markt natuurlijk door en door", vertelt Malik Slos.

Volgens onze bronnen stellen bankiers in die gevallen minder strenge eisen over de bijdrage van eigen vermogen. Die zou dan in het algemeen 20 tot 30% bedragen. Maar pas op, daarnaast zetten banken ook in op mogelijke garanties en waarborgen.

Bij crowdlending geldt hetzelfde principe. "Om een financieringsaanvraag te kunnen indienen, moeten kandidaat-leners tien jaar ervaring hebben in de sector. Maar ze moeten ook garanties kunnen voorleggen. Indien ze dat niet kunnen, wordt het veel moeilijker om het vertrouwen te winnen van onze gemeenschap van financiers", aldus Malik Slos.

Het belang van de ligging

Ook de lokalisatie is een belangrijk punt voor de banken, net zoals de aankoopprijs per vierkante meter. "Om bij de verkoop een zo hoog mogelijke meerwaarde te bekomen, is het zowel voor ons als voor de banken essentieel om onder de marktprijs aan te kopen",verduidelijkt Malik Slos van Look&Fin. Als de ligging niet geschikt wordt geacht of als de prijs per vierkante meter te hoog is voor de locatie, dan kan het moeilijk worden voor de lener.

In België kan de prijs per vierkante meter sterk variëren afhankelijk van het gewest. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kosten woningen van alle types gemiddeld het meest. Daarna volgt Vlaanderen en dan Wallonië Maar de prijzen kunnen ook per specifieke zone verschillen en zelfs per wijk of gemeente. Volgens StatBel waren de plaatsen met de hoogste prijzen in 2020: Knokke-Heist in Vlaanderen, Lasne in Wallonië en Elsene in het Brussels Hoofdstekelijk Gewest.

Bovendien moet een gebouw zich steeds vaker in een bepaald type omgeving bevinden. Er tekent zich een trend af van "groenere" steden en milieuvriendelijkere woningen, bijvoorbeeld op het vlak van energiebesparing. Die kentering is niet alleen gewild door de politiek, maar ook door de mensen zelf.

De bijdrage van eigen vermogen

Het profiel van de vastgoedhandelaar en de ligging van het gebouw dat hij wil kopen, bepalen de quotiteit van het eigen vermogen dat de vastgoedhandelaar aan de bank moet voorleggen. Indien de lener een garantie in eerste rang of een waarborg kan aanbrengen, dan verlicht dit ook het risico dat de bank moet nemen.

Want "om waarde te creëren, moeten vastgoedhandelaars meestal verschillende stappen ondernemen. Die zijn niet zonder risico (werken, opdelen, de stedenbouwkundige rompslomp...", zegt Malik Slos. "Voor al die risico's willen de banken zoveel mogelijk garanties krijgen", besluit hij.

Als de banken het licht op groen zetten, bedraagt het vereiste aandeel van eigen vermogen over het algemeen tussen 20 en 30%. Om het nodige percentage van eigen vermogen te bepalen, gaat de bankinstelling dus de risico's afwegen. Zo kan het gebeuren dat er in bepaalde gevallen tot 50% eigen vermogen wordt gevraagd.

Crowdlending: voorwaarden en voordelen

Om via vastgoedcrowdlending toegang te krijgen tot krediet, moeten vastgoedhandelaren aan een aantal criteria voldoen. "Look&Fin bestudeert elke vraag grondig, met of zonder de bank, maar altijd met dekking door een hypotheek. Doordat er geen banken bij betrokken zijn, kunnen we een hypotheek in eerste rang nemen", verklaart Malik Slos. "Dat zorgt voor een zekere toegevoegde waarde."

Daarnaast eist het platform minimaal tien jaar ervaring. Dat is nodig om een volledig zicht te hebben op de ervaring van de aanvrager, om te zien of die in staat is om diverse rendabele projecten uit te voeren en om na te gaan of zijn kennis van de plaatselijke markt wel degelijk perfect is. "De vastgoedhandelaar moet een volledig overzicht kunnen voorstellen van alle projecten die hij/zij al heeft verwezenlijkt. Ook de voorafgaande administratieve vergunningen voor het project moeten in orde zijn. Tot slot moet het totaalbudget van de operatie kunnen worden voorgelegd. Daarna gaat Look&Fin zijn lening structureren op basis van de aankoopprijs (Loan To Cost)", vertelt Malik Slos nog.

"Sinds het tweede halfjaar van 2020 stellen we een versnelling vast van aanvragen voor dit type operatie. We waken over de "kwaliteit" van de vastgoedhandelaars en over de reële zekerheden die ze kunnen aanbrengen", gaat Malik Slos verder.

Ook al blijven de banktarieven aantrekkelijk – soms met een marge van 1,5% tot 2% - toch verkiest dit type professionals vaak crowdlending omdat ze zo hun projecten sneller rondkrijgen of gewoon omdat ze zo ook effectief hun lening krijgen (wanneer het meeste eigen vermogen vastzit in andere lopende projecten). Als je de totaalkost van de afgeloste lening analyseert, met een bankkrediet dat veel langer duurt terwijl dat van de crowdlending over een kortere termijn loopt, dan is de afgeloste financieringskost alles beschouwd heel redelijk. En vooral, de vastgoedhandelaar kan er zijn project mee binnenhalen.

Hoe zien de trends voor de toekomst er voor dit beroep uit?

De activiteit van vastgoedhandelaar maakt deel uit van een trend die de komende jaren nog duidelijker zou moeten worden. Het is een streven naar 'groener' vastgoed, waarbij onder andere bestaande gebouwen worden omgebouwd tot bijvoorbeeld woningen die meer energie-onafhankelijk zijn en ook minder elektriciteit verbruiken.

Het omvormen van bestaande panden heeft dan ook een grote impact op het milieu. Betere isolatie drukt het energiegebruik en een bestaand gebouw ombouwen, veroorzaakt beduidend minder CO2 dan als je er een nieuw gaat bouwen. Niet alleen de beleidsmaatregelen, maar ook veel burgers zelf willen de groene ruimtes behouden en vermijden om er nieuwe gebouwen neer te zetten.

Daarenboven heeft de gezondheidscrisis onze manier van werken beïnvloed, met een boom van thuiswerken als gevolg. De vastgoedmarkt voor kantoren zal zichzelf opnieuw moeten uitvinden en in bepaalde gevallen zal kantoorruimte tot woningen moeten worden omgevormd.

Bestaande gebouwen een nieuwe bestemming geven, zal de komende jaren steeds vaker de voorkeur krijgen. Die werken zullen worden toevertrouwd aan deskundigen die de verschillende fasen van dit proces door en door kennen. "Een buitenkans voor vastgoedhandelaars, want zij zijn gespecialiseerd in het ombouwen van bestaand vastgoed", voegt Malik Slos eraan toe. Het verbouwen van bestaande panden heeft ook een rechtstreekse impact op het plaatselijke leven (winkels, vaklui...).

Vastgoedhandelaars zullen de volgende jaren dus een cruciale rol spelen bij het creëren van woningen. Die projecten zullen moderniteit moeten combineren met milieuvriendelijkheid en duurzame ontwikkeling.